| Аннотация | Мы предлагаем математическую модель для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, включающего здание и земельный участок. Для этих целей мы применяем нетрадиционную версию метода дисконтированных денежных потоков, принцип наиболее эффективного использования имущества, а также аппарат, используемый в теории реальных опционов. При этом в составе расходов, связанных с использованием объекта, мы учитываем уплачиваемые владельцем объекта налог на прибыль и адвалорные расходы (например, налог на имущество). Поэтому денежные потоки, используемые для стоимостной оценки объекта, являются посленалоговыми. Исходная информация для оценки рыночной стоимости объекта включает рыночную стоимость земельного участка и приносимый объектом чистый доход (за вычетом адвалорных расходов) на дату оценки. Однако значения этих характеристик после даты оценки неизвестны, и их динамику мы описываем случайными процессами геометрического броуновского движения. Решение модели показывает, что стоимость здания зависит от стоимости земельного участка, на котором оно размещено. Соответствующая зависимость нелинейная. Так, если отношение доходов от использования объекта к стоимости земельного участка не превосходит определенной границы, то стоимость здания должна быть нулевой (т.е. стоимость объекта должна совпадать со стоимостью земельного участка). Приводятся примеры применения предложенного метода. Разумеется, рыночная стоимость объекта зависит и от параметров тех случайных процессов, которыми описывается динамика доходов от использования объекта и рыночной стоимости земельного участка. В одном из примеров мы показываем, как можно оценить значения этих параметров по данным о ценах нескольких аналогичных объектов. |
|---|